Brownfield nebo greenfield? Tak kdepak to postavíme? 

O čem je tu řeč? Když to vezmeme úplně laicky, brownfield je již nesloužící, nevyhovující a chátrající nemovitost, je zpravidla zanedbaná a může být i kontaminovaná. Ministerstvo pro místní rozvoj ČR používá pro brownfield příznačný název „deprimující zóna“. Tuto deprimující zónu můžeme vzít, obnovit ji, regenerovat a znovu jí vdechnout život. Nadneseně řečeno pozvednout této zóně v depresi náladu. Zužitkovat prostor, který kdysi fungoval, navázat na něčí úsilí a práci. Zní to téměř hrdinsky, že? Teď se červenáme, protože tohle je cesta, kterou jsme vybrali pro Novou Zbrojovku. Naproti tomu greenfield je území, které „žije“ bez potřeby našeho zásahu, možná žije jen tak ladem jako ryze přírodní plocha nebo jde o zemědělskou bonitní půdu. Ať tak či tak, vzít ji a zastavět nemusí být vždy dobrý nápad. Zvlášť, když je možnost výběru.  

 

Ve druhé polovině 90. let odstartoval trend výstavby bydlení na okraji měst označovaný jako suburbanizace. V případě osidlování periferních oblastí města konkrétně rezidenční suburbanizace. Vedle ní pak v souvislosti s rozpínáním měst mluvíme také o suburbanizaci komerční, která zahrnuje výstavbu obchodních či průmyslových zón mimo kompaktně zastavěné území na periferiích. Často jde o zástavbu právě zmíněných greenfield zón, které jsou zpravidla snadněji dostupné než brownfieldy, ať už z pohledu jednoduššího řízení, povolování, financí nebo času.

O procesu suburbanizace se hovoří také jako o neřízeném nebo nahodilém rozšiřování měst, které je spojováno s řadou negativních dopadů. Tato negativa jsou dlouhodobě vnímána i městem Brnem, které na ně postupně reaguje snahou usnadnit proces transformace stávajících nevyužitých a chátrajících ploch, brownfieldů, přímo ve městech. Snaží se přizpůsobovat územní plán a vhodně nastavovat spolupráci na rozvoji těchto území s investory. I díky tomu prochází za posledních třicet let urbánní prostředí v souvislosti s developerskými projekty v Brně výraznou změnou.  

 

Příběh suburbií – drahý provoz, zácpy, nedostatečná občanská vybavenost

Jedním z negativních dopadů souvisejících s výstavbou na perifériích je zvyšování investičních nákladů města, které je nutné vynaložit k dobudování sítí, infrastruktury, rozšíření městských služeb typu pošta, MHD, IZS apod. a následně také navýšení provozních nákladů na zajištění těchto služeb. Uvedené náklady se promítají do poplatků každého z nás. Toto téma souvisí s jakousi ideální hustotou zalidnění, která má vliv na kvalitu města. Zjednodušeně řečeno, čím vyšší hustota osídlení města je, tím efektivnější je vynakládání investičních a provozních zdrojů města na pokrytí služeb na jednotku obyvatele.

Dalším diskutovaných tématem je udržitelná mobilita města. Stávající infrastruktura není zpravidla připravena na tak výrazný nárust individuální automobilové dopravy za posledních dvacet let. Zejména pak na každodenní přesun obyvatel z nově vznikajících okrajových částí Brna za prací a do škol ve středu města nebo ještě hůř přesun přes centrum města do cílové stanice na druhém konci Brna. Výsledkem jsou dopravní zácpy, silniční úseky, které jsou v pravidelné exponované časy každý den přehlceny. Zmiňme také uhlíkovou stopu spojenou s každodenní potřebou využívání auta a v neposlední řadě i neefektivně vynaložený čas strávený přejezdy. Tohle prostě nechcete! 

Nedostatečná občanská vybavenost, absence obchodů a služeb nebo třeba volnočasových aktivit. To je další ze zřetelných problémů rezidenčních projektů na okraji měst. Důvodem je nedostatečná kupní síla. Tvorba polyfunkčních projektů je zde ekonomicky neudržitelná, není zde dostatečná koncentrace obyvatel, která by generovala poptávku po obchodech a ostatních službách. A tak jsou v těchto případech noví obyvatelé odkázáni na uspokojení svých potřeb blíže centru. A je to tu zase, nutné přejíždění, zácpy, čas strávený na cestě. 

 

                                    V Nové Zbrojovce bude vše potřebné do 15 minut chůze                                                  Revitalizace prostoru před ZET.Office (multisportoviště Amenities Park)

 

Nová Zbrojovka - město krátkých vzdáleností 

V kontrastu s tím si představte, že máte bydlení, práci, školu a školky, výběr několika spojů MHD, ale i přírodu a nabídku potřebných služeb a volnočasových aktivit doslova za rohem. A přesně to představuje Nová Zbrojovka, takzvané město krátkých vzdáleností. Znamená to, že máte vše potřebné v dosahu maximálně 15 minut chůze. Při plánování vybavenosti bereme v potaz lokální demografické trendy a priority, zjišťujeme preference místních obyvatel. A ve výsledku tak zajišťujeme vybavenost nejen pro budoucí obyvatele Nové Zbrojovky, ale také doplňujeme služby chybějící v okolí. Nová Zbrojovka tak bude čtvrť, kde se obejdete bez auta, nutnosti přesunů a prodlev na cestě. To vše koresponduje s naší filozofií trvalé udržitelnosti Nové Zbrojovky zakládající si na minimalizaci dopadů na životní prostředí související mimo jiné s preferencí nízkoemisní přepravy namísto využívání auta. 

 

Brownfieldy vedou! 

Za posledních 17 let klesla plocha brownfieldů v Brně z 516 na 287 hektarů a největší počet brownfieldů je aktuálně soustředěný v městské části Brno-střed, jde většinou o takzvané minibrownfields. Co se týká největší rozlohy brownfieldu v Brně, zde má prvenství právě transformující se plocha naší Nové Zbrojovky.

Je skvělé, že potenciál a zájem o revitalizaci brownfieldů roste, a to i přes fakt, že je proces transformace tohoto území oproti výstavbě na zelené louce výrazně komplikovanější. Jak uvádí analýzy, nejčastějšími bariérami jsou procesní náročnost, původní zástavba, finance a čas. Jako zásadní zádrhely se uvádí územní plán, majetkoprávní vztahy nebo potřebná podmiňující infrastruktura.   

                                                                   Plánovaná rekonstrukce historické budovy kotelny, kolem které vznikne centrální náměstí, místo pro kulturní a společenské akce, ale i odpočinek a procházky

 

Jó, o „výživném“ procesu přípravy revitalizace brownfieldu bychom mohli vyprávět! Zádrhel v podobě brněnského územního plánu, toho času pamětníka z roku 1994, se podařilo vyřešit lokální změnou v roce 2021. Takový malý zázrak, díky němuž již nejsme omezeni výstavbou pouze továren, jak definoval původní plán. Což je u vzniku nové městské čtvrti docela zásadní. Jelikož je pro rozvoj takto velkého území nutná úzká spolupráce s vedením města, následovalo více než roční jednání se zástupci Brna, jehož výsledkem je smlouva definující zásadní milníky pro vznik Nové Zbrojovky. Například navazující infrastrukturu, komunikaci a chodníky, kanalizaci, veřejnou vybavenost, základní a mateřskou školu, provázání MHD, protipovodňová opatření a další. A pak navázal proces žádostí o stavební povolení s nutnými vyjádřeními od všech souvisejících orgánů, bez přehánění tisíce stanovisek, rozhodnutí a souhlasů od té doby. Je jasné, že tenhle proces může řadu developerů odradit a rozhodnou se pro rozvoj jiných lokalit, například greenfieldů. Ale my víme, že štěstí přeje odvážným a určitě taky odolným a trpělivým a jsme si jisti, že rozvoj brownfieldů v širším centru města má vyšší smysl a udržitelnou vizi. 

 

V centru neznamená bez zeleně! Naopak.

Když se řekne bydlení v centru, většina potenciálních zájemců se v duchu loučí s relaxací pod stromy, pořádáním pikniků na trávě, venčením psích kamarádů mimo beton. Ale u nás neplatí něco za něco. Prostor Nové Zbrojovky máme dle Masterplanu koncipovaný tak, že téměř tři hektary budou tvořit zeleň a parky. Dominovat bude sportovně-relaxační park na celých dvou hektarech kolem řeky Svitavy. Další výrazná koncentrace zeleně v podobě menších stromů, například jilmů a olší, které budou poskytovat stín a prostor pro posezení a relaxaci, až po vzrostlé platany, bude pak koncipovaná v centrální části více než hektarového náměstí. Ve všech ulicích je také počítáno se stromořadím a ve všech vnitroblocích rezidenčních či komerčních objektů se snažíme o maximalizaci zelených a pobytových ploch pro uživatele. Je prostě jisté, že se ten náš novozbrojovácký brownfield postupně zazelená. 

 

K přírodě pak řeka jako bonus 

Nová Zbrojovka je spolu s dalšími 10 brownfieldy součástí vyhlášené industriální stezky kolem řeky Svitavy. Odkazuje na posvitavskou výrobní zónu, která je součástí bohaté historie průmyslového Brna. Pro tyto průmyslové stavby v minulosti představovala řeka zdroj energie. Stezku si můžete projít a dozvědět se více o původních průmyslových objektech v rámci 11 instalovaných venkovních panelů. Na tomto příkladu je krásně viditelná pozitivní transformace brownfield ploch. Nejen, že se po desítkách let znovu navrací život do průmyslových areálů i jednotlivých objektů, ale také se po více než 100 letech v případě Nové Zbrojovky zpřístupňuje řeka, která byla do té doby součástí uzavřeného výrobního areálu. 

                              Zpřístupnění řeky v rámci dvouhektarového sportovně-relaxačního parku                                                                                 Vyčištěný areál bývalé Zbrojovky

 

Žádný strach. Je tu čisto! 

Častým strašákem brownfieldů bývá také půdní kontaminace, znečištění bývalých průmyslových areálů vlivem původní produkce. Je to taky jeden z důvodů, proč je jednodušší vybrat pro zástavbu greenfield. Jde o velký vstupní finanční kapitál, který je nutné vynaložit na vyčištění brownfieldu. A nejen finance jsou to zásadní, přičtěme ještě časovou náročnost tohoto procesu, protože samotné čištění a sanace mohou probíhat třeba i 5 let, jak tomu bylo v našem případě. Znamená to, že teprve po 5 letech a vynaložení nemalých investic, jsme v takzvaném bodu 0. 

Tuhle fázi již máme za sebou a nyní můžeme s čistým svědomím tvrdit, že je u nás čisto. Tento stav je navíc ještě několik let po vyčistění kontrolován v pravidelných intervalech prostřednictvím postsanačního monitoringu. 

Takže otázka zní, vybrali byste si za srovnatelných finančních podmínek bydlení na zvelebeném brownfieldu v centru nebo na zastavěné greenfield periférii? Pokud jste odpověděli, že v centru, máme pro vás dobrou zprávu, letos zahajujeme výstavbu prvního rezidenčního bloku! Nechte nám na sebe e-mail v sekci pod článkem a my vám dáme vědět, až spustíme prodej. Ať to jste právě vy, kdo zahájí bydlení v zelené čtvrti krátkých vzdáleností, kde je vše na dosah. 

Nová Zbrojovka zkrátka představuje místo, kde chcete bydlet.

AKTUÁLNĚ Z NOVÉ ZBROJOVKY

Máte zájem
o novinky?


Miroslav Pekník

Development director

+420 774 821 609
m.peknik@cpipg.com
Elen Heinlová

Property Manager

+420 773 739 604
e.heinlova@cpipg.com
Jan Růžička

Project Manager

+420 773 758 635
j.ruzicka@cpipg.com
Jakub Farář

Event Manager

+420 771 285 151
j.farar@cpipg.com