Provedení zeleně a vybavenosti v okolí nově budované haly
V roce 2016, pět let před vznikem Masterplanu Nové Zbrojovky, který definuje koncepční plán dopravní obslužnosti s ohledem na budoucí míru využití celého území, byla navržena příjezdová cesta z ulice Markéty Kuncové. Měla být umístěna mezi pozemky s rodinnými domy na Baarově nábřeží a soukromým průmyslovým areálem přiléhajícím k železnici. Pro vznik standardní dvousměrné komunikace lemované chodníkem byl prostor dostačující a korespondoval s tehdejším poznáním Zbrojovky a v tu dobu pouze krátkodobým plánem rozvoje a funkce Nové Zbrojovky. Vyřešeno!
Toto řešení dopravní obsluhy však nebylo vzhledem ke stísněným podmínkám vedení komunikace a bezprostřední vzdálenosti k zahradám domů na Baarově nábřeží kladně přijato. Stalo se tak předmětem diskuze majitelů přilehlých pozemků, stejně jako zástupců městských částí Židenice a Maloměřice, které se v rámci tohoto území protínají. Hlavním požadavkem bylo odsunutí komunikace od soukromých zahrad a jejich odfiltrování spolu s posílením významu tohoto dopravního napojení vzhledem k plánu výstavby a řešení MHD. Samozřejmě, dobré sousedské vztahy jsou pro nás důležité. Vývoj Nové Zbrojovky, dílčí otázky a témata jsme se tak naučili sdílet s okolními rezidenty s cílem vyhovět požadavkům a zároveň plnit naše koncepční plány. Řešením v tomto případě byl jedině výkup další části pozemku mezi zahradami a železnicí. V tu dobu jsme již měli dopravní modely a finální koncepci dopravy budoucí čtvrti, čímž význam dopravního napojení v tomto místě vzrostl a posílil nutnost změny.
A tak jsme oslovili vlastníka navazujícího průmyslového areálu a začali jednat o podmínkách odkupu části pozemku tak, abychom byli schopni vyhovět rezidentům na Baarově nábřeží. Nabídka však zněla jasně, část pozemku na posunutí komunikace se prodávat nebude, buď všechno nebo nic. Přistoupili jsme na podmínky a investovali do nákupu celého areálu s prioritou přesunu komunikace a vizí revitalizace a zhodnocení zbývajícího prostoru. Faktem je, že tento pozemek nebyl původně předmětem našeho zájmu, neměli jsme zájem investovat další desítky milionů korun na jeho pořízení, ale situace nás vedla k přehodnocení a nové řešení ku spokojenosti všech zúčastněných bylo na světě. Podruhé vyřešeno!
Finální podoba haly v prostoru u ulice Markéty Kuncové
Co uděláte s ne příliš lukrativní plochou umístěnou hned vedle železnice, která je ve stavu blížícího se brownfieldu, z poloprázdného a chátrající prostoru, který pomalu, ale jistě směřuje ke kritickému bodu, kdy se stane zátěží pro okolí? Tahle otázka působí dojmem vtipu s předem danou odpovědí. Vtipné to bohužel není ani trochu, ale předem dané odpovědi máme hned 3. Seznamte se tak s našimi 3v1.
1. Komfortní dopravní obslužnost
Zvětšení prostoru pro vybudování komunikace dalo možnost realizovat dopravní napojení, které bude v souladu s požadavky dopravních modelů, stávajícího i připravovaného územního plánu a výrazně uvolní jižní dopravní napojení na druhém konci čtvrti. Poskytne tak maximální dopravní komfort budoucím obyvatelům a zároveň důsledně odfiltruje stávající rezidenty na Baarově nábřeží od nepřiměřené zátěže pohledovou 4 metry vysokou stěnou. Koncept Nové Zbrojovky je sice postaven na principech města krátkých vzdáleností a chceme v nové čtvrti dopravu minimalizovat, nicméně zároveň musíme respektovat právní regulace definující podobu pozemních komunikací s ohledem na počet budoucích uživatelů Nové Zbrojovky.
Etapa navazujícího dopravního napojení z ulice Markéty Kuncové bude již brzy zahájena soutěží na realizaci projektu, kterou, jak pevně věříme, město Brno v průběhu následujících měsíců vypíše. Dobrá zpráva je, že v ideálním scénáři stavební práce začnou již v posledním čtvrtletí tohoto roku.
2. Ochrana soukromých pozemků a příjezdová cesta pro majitele navíc
Druhá odpověď na otázku, co uděláte s plochou popsanou výše, zavání skoro až mesiášským syndromem. Skromnost stranou, tohle jsou fakta. Posunutím původně zamýšlené komunikace hlouběji do toho času již našeho prostoru se nám podařilo ochránit pozemky majitelů rodinných domků na Baarově nábřeží. A co víc? Proluku, která zde vznikla mezi jejich pozemky a přeloženou komunikací, budou moci rezidenti využít jako příjezdovou cestu k jejich vlastním pozemkům.
Samozřejmostí jsou pak další opatření, ke kterým se zavazujeme v rámci realizace projektu dopravního napojení jako například zmíněné vybudování 4 metry vysoké pohledové stěny nebo propojení úseku cyklostezkou.
3. Čistý provoz, který nebude rušivý a omezující
Jak už bylo zmíněno, o další m² v této lokalitě jsme původně nestáli, ale odkoupit pouze část pozemku, který by nám stačil na přeložení komunikace, nebylo možné, kývli jsme tedy na nabídku odkupu celého areálu. A co tedy s tím zbytkem? „Rozhodli jsme se pro přípravu tehdy spekulativního projektu s názvem NZ1 s cílem obsazení prostoru více menšími provozy složenými vždy z části výrobní či skladovací, kancelářské a prodejní. Dle územního plánu to jediné, co bylo možné,“ objasňuje tehdejší situaci projektový manažer Nové Zbrojovky Jan Růžička. Zájemce, kterému se líbily vize Nové Zbrojovky, vyhovovaly mu naše podmínky a měl finálně zájem o celý prostor, se našel nad míru očekávání velmi rychle. Že by karma za dobré skutky? A stejně zapáleně byl připraven realizovat projekt výstavby. „Došlo k námi neočekávané situaci, kdy stavba haly předchází realizaci dopravního napojení, což umíme koordinovat a flexibilně se těmto okolnostem přizpůsobit,“ popisuje dynamický proces typický pro vznik projektu tohoto rozsahu Jan Růžička.
Ze soukromého výrobního a skladovacího areálu, který byl roztříštěný, teď vzniká jedna souvislá stavba, která nebude rušivá ani problematická pro okolí. Je zasazena do prostředí, které bude plně respektovat. Ano, může v této fázi pro někoho působit nevzhledně, ale jde o mezistav. Stejně jako se zazelenal a občansky vybavil formou sportovišť a relax zóny prostor ZET.Office nebo Hradu, stejně takový bude konečný stav proměny tohoto prostoru.
Ve jménu koncepčnosti a Masterplanu
Každá změna vyvolává jistý nekomfort, obava z neznámého je naše přirozenost, chápeme to. A proto jsme připraveni na otázky a diskuzi, díky čemuž to neznámé alespoň v rámci možností objasníme a umožníme pochopit. Transformace 22,5 hektarů je velké sousto, a tak je naší mantrou koncepčnost. Vycházíme z Masterplanu, kde jsou jasně hierarchizované prostory, vše má své místo a funkci a díky tomu je zaručené, že Nová Zbrojovka bude ve všech aspektech funkční a přesně taková, jakou ji chceme – moderní, propojená, udržitelná a živá.
