Co že to je ten „braunfíld“?

Oficiální definice brownfieldu je tato: nemovitost (území, pozemek, objekt či areál), která je nevyužívaná, zanedbaná a může být i kontaminovaná. Vzniká jako pozůstatek průmyslové, zemědělské, rezidenční, vojenské či jiné aktivity (Zdroj: CzechInvest). Podle Národní databáze brownfieldů je v České republice takových míst přes 4 000 a každý rok jich okolo 280 přibyde. Svou rozlohou i hustotou původní zástavby patří Nová Zbrojovka k těm největším. Jen pro představu. Takový průměrný český „hnědopolák“ má rozlohu 3 ha. Nová Zbrojovka se rozkládá na prostoru přibližně 7,5x větším.
Brownfieldy jsou i přes svou zanedbanost či kontaminaci často velmi atraktivní svou lokalitou. Jejich obnova, ač časově i finančně náročná, skýtá velký potenciál. To je i případ Nové Zbrojovky. Fabrika původně stála na periferii Brna. Jenže město v průběhu 20. století rapidně rostlo a Zbrojovku obestoupilo ze všech stran. Z bývalé periferie se tak stalo širší centrum. A to je lokalita, kterou chcete rozvíjet. Než se to ale stane, je potřeba podstoupit řadu procesů. Zpět k naší původní metafoře s recyklací – je potřeba připravit to staré pro výrobu toho nového. V případě brownfieldu jsou těmito procesy demolice a sanace.

Musí to k zemi

Ta čtvrť, kterou znáte z našich vizualizací tu bude stát přibližně za 15 let a 25 miliard korun. Bude ji tvořit 110 budov ve 23 blocích. Z fabriky se změní na živou část města. Zní to jako hudba budoucnosti, ale už 5 let na tom intenzivně pracujeme.
Demolice je rozhodně tou viditelnější částí příprav. Původně tu stálo 110 objektů. Na našich sociálních sítích často čteme, že bouráme všechno hlava nehlava. Tak to samozřejmě není. Bourání předcházel důkladný předdemoliční audit. Ten posoudil každou budovu v areálu – konkrétně jejich stav, množství a typ všech materiálů nacházejících se v nich, a také potenciál jejich opětovného využití. Demoliční výměr jsme získali na celý areál. Už jsme to tu psali, ale nikdy neškodí to zopakovat. I přes demoliční výměr jsme se rozhodli zachovat a rekonstruovat 4 budovy pro udržení historického odkazu Zbrojovky. Ostatní stavby šly k zemi buď kvůli špatné statice, znečištění, nebo se zkrátka nehodily do konceptu plánované zástavby. Ono totiž není snadné najít pro výrobní haly využití v moderní čtvrti.

Co jsme si zbourali, to si také použijeme

Když se kácí les, lítají třísky. Když se bourá barák, vzniká suť. Hodně suti. Tu ale rozhodně nevnímáme jako odpad. Právě naopak. Beton a cihly se drtí a budeme je dále využívat pro terénní úpravy, zpevnění základů budov nebo recyklovaný mobiliář. Recyklujeme tak nejen území, ale i materiál. Za rok přibližně tolik, kolik by jinak muselo odvést 10 000 nákladních aut. Aktuálně využíváme zhruba 15 % suti. V efektivnějším využití nám brání legislativa. Suť ale skladujeme přímo v areálu na haldách a věříme, že v budoucnu se dostaneme až na 60 %. Zbylých 40 % se kvůli znečištění využít nedá.

Sana-co?

Nalijme si čistého vína, na zachytávání škodlivých látek, které se při výrobě uvolňovaly, se dříve moc nehledělo. Chlorované uhlovodíky, chrom a různé oleje se tak dostaly nejen do konstrukcí budov, ale i do samotné půdy. A to je problém. Je to ekologická zátěž, kterou je třeba odstranit, takzvaně sanovat. Sanací uvedeme půdu do původního či lepšího stavu. To je důležité nejen pro výstavbu, ale také pro podporu budoucích ekosystémů a zeleně.
Něco takového se samozřejmě nestane ze dne na den. Celý proces navíc podléhá přísným kontrolám. Metod sanace je celá řada a pro získání optimálních výsledků se kombinují. My jsme sanaci prováděli on-site – tedy přímo na území Nové Zbrojovky. Část látek jsme odstranili chemicky. Jiné bylo třeba promíchat s recyklátem a čekat až postupně zvětrají a odpaří se. Česká inspekce životního prostředí (ČIŽP) vzorky půdy pravidelně kontroluje. Dokud není kompletně sanovaná, nedostanete razítko. Bez razítka nedostanete stavební povolení. Bez stavebního povolení nestavíte.

K čemu to všechno aneb proč je brownfield lepší než greenfield

Letos jsme v Nové Zbrojovce dokončili poslední velkou fázi demoličních a sanačních prací. Máme z 95 % hotovo. Zabralo nám 5 let, než jsme se dostali do stavu nula a mohli jsme přejít k další fázi naší „recyklace“ – kopnout do země. Pokud jste se dočetli až sem, určitě se ptáte – proč sakra tohle všechno, když jinde můžete začít stavět hned? Protože to stojí za to. Ano, úvodní náklady na obnovu brownfieldu jsou vyšší, než když stavíte na zelené louce, takzvaném greenfieldu. Jenže, obnovou brownfieldu vracíme do života „území mrtvých“, rozvíjíme město a vytváříme místo, které je atraktivní pro bydlení, práci, podnikání, pro život. Děláme z PET láhve kobereček a stavíme tam, kde to dává smysl.

Pro představu, pokud by zbrojováci bydleli 20 km za městem a dojížděli autem, vyprodukuje každý asi 1,5 tuny emisí CO2 (při emisích auta 150 g CO2 na km). V Nové Zbrojovce bude každý den asi 20 000 lidí. To je nějakých 15 000 tun CO2 (pro hnidopichy, počítáme, že ne všichni by jezdili autem a někdo by jel ve dvou). A to je dost. Další věc jsou náklady. Auto něco stojí a váš čas taky není zadarmo. A pak jsou tu enormní náklady města, městské části nebo potažmo investora. Pro greenfieldy je totiž potřeba nově vybudovat kompletní infrastrukturu i služby – napojení, veřejnou dopravu, odvoz odpadu, správu komunikací atd. Věřte, že ten list je dost dlouhý. K tomu všemu přidejte fakt, že zabíráte půdu, která může být využitá jinak, vytváříte další tepelné ostrovy, zabraňujete vsakování vody. No a myslete i na sebe, Wolt k vám nerozváží, za Rohlík si pěkně připlatíte, Bolt koloběžku nemáte kde zaparkovat a řidič Uberu vám tu jízdu ani nepřijme. Koncert, skvělé jídlo a drink – horko těžko.

„Recyklovaná“ Nová Zbrojovka tohle řešit nemusí. Tady rozvíjíme lokalitu, která už je chtě nechtě součástí města. Díky své poloze je Nová Zbrojovka propojená se svým okolím – z Hlavního nádraží jste tu pěšky za 20 minut, existuje tu infrastruktura, služby i dopravní napojení, na kterých můžeme dále stavět a rozvíjet je. Stáváme se partnerem města, ne zátěží. Během příštích 15 let se to tu změní k nepoznání. Vyroste tu inspirativní a moderní čtvrť, místo, kde lidé budou chtít žít i pracovat, bavit se i relaxovat. Ale také místo, které si váží historie. Prostě místo, kde staré a nové tvoří něco velkolepého.